L'immobilier fractionné, en clair

L'immobilier fractionné permet d'investir dans un bien immobilier précis (un appartement, un immeuble, un commerce) aux côtés de nombreux autres particuliers, chacun apportant une petite somme. En contrepartie, vous percevez une part des loyers pendant la durée de détention, puis une part du résultat lorsque le bien est revendu.

C'est un peu comme acheter un bien locatif à plusieurs, mais via une plateforme en ligne qui s'occupe de tout : sélection du bien, achat, travaux, location et revente.

Ce que vous achetez vraiment

C'est le point le plus important à comprendre : vous ne devenez pas copropriétaire du bien au sens juridique. Le bien est acheté par une société créée pour l'opération. Vous, vous achetez des titres financiers émis par cette société, le plus souvent des obligations. Ces titres sont conçus pour vous reverser une part des loyers et de la plus-value, proportionnelle à votre mise.

En pratique, l'expérience ressemble à celle d'un propriétaire ; juridiquement, vous êtes un investisseur financier. Cette nuance a des conséquences sur la fiscalité, la liquidité et vos droits en cas de difficulté.

Ce qui le distingue des autres placements immobiliers

• Face aux SCPI : une SCPI vous fait investir dans un large parc de biens que vous ne choisissez pas. L'immobilier fractionné vous fait investir dans un bien unique, que vous sélectionnez.

• Face au crowdfunding immobilier : le crowdfunding finance un promoteur sur 1 à 3 ans contre un taux d'intérêt fixé à l'avance. L'immobilier fractionné vise des revenus locatifs dans la durée, plus une plus-value variable.

• Face au club deal : les deux concepts sont très proches. Le club deal s'adresse souvent à un cercle plus restreint d'investisseurs, avec des tickets plus élevés.

• Face aux foncières cotées : une foncière s'achète en bourse et se revend à tout moment, mais son cours fluctue comme celui d'une action.

Exemple concret : un appartement de 300 000 € est divisé en 3 000 parts de 100 €. Vous en achetez 10, soit 1 000 €, c'est-à-dire 0,33 % de l'opération. Si les loyers nets distribués représentent 15 000 € par an, vous percevez environ 50 € par an, puis votre part du prix de revente quelques années plus tard.

Les 5 atouts de l'immobilier fractionné

1. Des revenus et une plus-value : vous touchez des loyers réguliers, souvent chaque mois ou chaque trimestre, puis une part de la plus-value éventuelle à la revente. C'est la grande différence avec le crowdfunding, dont le gain est plafonné par un taux fixe.

2. Un ticket d'entrée très bas : selon les plateformes, on peut démarrer avec 100 à 1 000 €, bien loin de l'apport nécessaire pour acheter un bien en direct.

3. Zéro gestion : recherche du locataire, travaux, entretien, revente… tout est délégué. Cette tranquillité a un coût, sous forme de frais prélevés par la plateforme.

4. Vous choisissez vos biens : ville, type de bien, projet. Vous savez exactement où va votre argent, contrairement à un fonds immobilier.

5. Une fiscalité souvent plus légère pour les hauts revenus : les revenus étant généralement versés sous forme d'intérêts d'obligations, ils relèvent par défaut du prélèvement forfaitaire unique, et non du barème des revenus fonciers.

Les 4 limites à bien mesurer

1. Un secteur jeune : plusieurs plateformes ont dû revoir leur modèle à leurs débuts. Bricks a par exemple dû abandonner son ancien modèle après une remise en cause par l'Autorité des marchés financiers. Le choix de la plateforme est donc décisif.

2. Une sortie encore peu lisible : la plupart des opérations visent une détention de 6 à 10 ans. Le recul sur les reventes est encore limité, et les marchés secondaires, quand ils existent, dépendent de la présence d'acheteurs. Votre argent peut rester bloqué plus longtemps que prévu.

3. La diversification repose sur vous : une SCPI répartit d'office votre argent sur des dizaines d'immeubles. Ici, c'est à vous d'investir dans plusieurs opérations, idéalement une dizaine, pour ne pas dépendre d'un seul bien.

4. Capital et revenus non garantis : vacance locative, impayés, travaux imprévus ou baisse des prix réduisent les gains, et une perte en capital reste possible.

Alors, l'immobilier fractionné est-il un bon placement ?

C'est un bon complément pour qui veut se constituer des revenus immobiliers avec de petits montants, sans gérer de locataire, et qui accepte une immobilisation de plusieurs années. Ce n'est pas un placement sécurisé ni une épargne de précaution : il doit rester une poche d'un patrimoine diversifié.

Un placement encadré : ce que dit la réglementation

La plupart des plateformes d'immobilier fractionné proposent leurs offres sous forme d'obligations, dans le cadre du financement participatif. Depuis le règlement européen (UE) 2020/1503, les plateformes qui exercent cette activité doivent obtenir l'agrément de prestataire de services de financement participatif (PSFP), délivré en France par l'Autorité des marchés financiers. Ce statut impose des règles d'organisation, de transparence et de protection des investisseurs, et permet de proposer des offres dans toute l'Union européenne.

Avant d'investir, vérifiez toujours le statut de la plateforme auprès de l'AMF. Une plateforme non agréée qui sollicite des particuliers doit vous alerter.

Comment est imposé l'immobilier fractionné ?

Quand les revenus prennent la forme d'intérêts d'obligations, ils sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers. Selon l'administration fiscale, ces revenus sont soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique (12,8 % d'impôt sur le revenu), auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux, soit une « flat tax » de 31,4 % en 2026.

Vous pouvez aussi opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu, intéressant si votre taux marginal d'imposition est faible. L'option vaut alors pour l'ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers de l'année.

Exemple : sur 100 € de revenus perçus, vous conservez environ 68,60 € après flat tax. À titre de comparaison, des loyers perçus en direct par un contribuable imposé à 41 % subiraient en plus les prélèvements sociaux, soit une ponction bien plus lourde.

La structure juridique varie d'une plateforme à l'autre : lisez toujours la documentation de chaque opération pour connaître la fiscalité exacte.

Les plateformes d'immobilier fractionné à connaître

Le marché compte deux grandes familles : les plateformes orientées revenus locatifs, sur 6 à 10 ans, et celles orientées achat-revente, sur des durées plus courtes.

Plateformes orientées revenus locatifs

• Tantiem : lancée en 2023 par des professionnels de l'immobilier, dont un ancien dirigeant de la promotion immobilière. Logements et murs de commerces accessibles dès 100 €, avec des revenus versés chaque mois. La plateforme ne perçoit une part de la plus-value qu'au-delà d'un certain seuil, ce qui l'incite à bien revendre.

• Homunity : acteur historique du crowdfunding immobilier, il propose désormais de l'immobilier fractionné dès 1 000 €, avec un rendement cible avant impôts de 5 à 7 %, une détention estimée à environ 8 ans et des revenus trimestriels.

• Puzzle by Baltis : Baltis faisait déjà de l'immobilier fractionné avant que le terme ne se popularise. Son offre porte sur des commerces de centre-ville, accessibles dès 100 €.

Plateformes orientées achat-revente

• HouseBase : des opérations plus courtes, dans une logique de plus-value, et une plateforme qui investit elle-même dans chaque projet qu'elle propose.

• Blocshare : des opérations d'achat-revente d'environ un an, accessibles sur admission, avec un co-investissement de la plateforme dans chaque opération.

Bon à savoir

Certaines plateformes de crowdfunding, comme La Première Brique, se lancent aussi sur ce marché. Comparez toujours la part de la plus-value conservée par la plateforme : elle peut fortement réduire votre gain final.

Pour départager deux plateformes, regardez : l'expérience de l'équipe, son statut réglementaire, le nombre d'opérations déjà revendues, l'alignement d'intérêts (co-investissement, rémunération sur la plus-value) et la clarté des frais.

Comment bien démarrer en immobilier fractionné

1. Fixez un budget que vous pouvez immobiliser plusieurs années, sans toucher à votre épargne de précaution.

2. Vérifiez l'agrément de la plateforme auprès de l'AMF.

3. Testez avec un petit montant sur une première opération pour comprendre le fonctionnement et le suivi.

4. Diversifiez progressivement : plusieurs biens, plusieurs villes, plusieurs types d'actifs (logement, commerce).

5. Lisez chaque fiche projet : prix d'achat, loyers attendus, travaux, durée, frais et part de plus-value prise par la plateforme.

Les alternatives à l'immobilier fractionné

• Le crowdfunding immobilier : pour un placement plus court (1 à 3 ans) avec un taux d'intérêt fixé à l'avance, mais sans part de plus-value.

• Les SCPI : pour une diversification immédiate sur des dizaines d'immeubles, avec des revenus réguliers, mais des frais d'entrée souvent élevés et une fiscalité plus lourde en direct.

• Les foncières cotées : pour un placement immobilier revendable à tout moment en bourse, au prix de la volatilité.

Pour comparer ces solutions et choisir le bon placement immobilier en ligne, prenez le temps de croiser rendement, durée et niveau de risque.

FAQ : vos questions sur l'immobilier fractionné

Qu'est-ce que l'immobilier fractionné ?

C'est un investissement dans une petite part d'un bien immobilier précis, via une plateforme en ligne. Vous percevez une part des loyers et du résultat à la revente, sans gérer le bien.

Devient-on propriétaire du bien ?

Non, pas juridiquement dans la plupart des cas. Vous détenez des titres financiers (souvent des obligations) émis par la société qui possède le bien.

Combien rapporte l'immobilier fractionné ?

Les plateformes affichent souvent des rendements cibles de l'ordre de 5 à 7 % par an avant impôts pour les opérations locatives. Ces chiffres ne sont pas garantis et varient selon chaque bien.

Combien faut-il investir au minimum ?

Selon les plateformes, de 100 € à 1 000 € par opération.

Peut-on récupérer son argent avant la fin ?

C'est difficile. Certaines plateformes prévoient un marché secondaire, mais la revente dépend de la présence d'acheteurs. Considérez votre argent comme bloqué jusqu'à la revente du bien.

Dans combien d'opérations investir ?

Idéalement une dizaine, réparties sur plusieurs biens et plusieurs plateformes, pour limiter l'impact d'un projet qui tournerait mal.

Pour aller plus loin, découvrez comment investir dans l'immobilier avec peu d'argent grâce aux différentes solutions en ligne.

Sources

• Autorité des marchés financiers (AMF) : vérifier le statut d'une plateforme et les mises en garde.

• AMF : chiffres clés des conseillers en investissements participatifs et prestataires de services de financement participatif : cadre du statut PSFP et du règlement (UE) 2020/1503.

• AMF : un régime européen du financement participatif : objectifs du cadre européen.

• impots.gouv.fr : les revenus mobiliers : imposition des intérêts d'obligations au prélèvement forfaitaire unique ou au barème.

L'immobilier fractionné comporte un risque de perte en capital et d'illiquidité. Les rendements cibles ne sont pas garantis.